Загадочная инфраструктура
Загадочная инфраструктура
Льготы продекларировали, а как их применять — не объяснили
Полтора года назад правительство объявило гражданам: отныне, если у вас нет своего жилья и вы строите квартиру, то в пределах нормируемой площади вам не надо платить за инженерную и транспортную инфраструктуру к дому. Но от этого стоимость квартир меньше не стала. Попробуем разобраться, почему.
Обратиться к теме инфраструктуры нас попросили читатели из Минска и Витебска. Часть из них строят квартиры с привлечением льготных кредитов, другие — исключительно за собственные средства. И те и другие не имеют жилья в собственности, заключили договоры долевого строительства в середине 2005 года, но с них потребовали плату за инфраструктуру, что, по их мнению, совершенно незаконно.
Один из читателей в подтверждение своего права на “инфраструктурную” льготу прислал в редакцию “БР” официальные ответы Минстройархитектуры и Минэкономики на свой запрос. В обоих ответах приводится ссылка на пункт 10 постановления Совмина и Национального банка РБ от 30.12.2004 г. № 1691/24 (с последующими изменениями и дополнениями). Его действие распространяется на договоры на строительство жилья, заключаемые после 1 января 2005 г.
Исходя из данного постановления, Минстройархитектуры и Минэкономики считают, что застройщики и местные власти не имеют права взимать с граждан, строящих жилье с финансовой поддержкой государства или за счет собственных средств, плату за создание и развитие объектов социальной инфраструктуры и инфраструктуры, связанной с инженерным и транспортным обеспечением этих объектов. Кроме того, граждане вправе требовать и освобождения их от платы за “создание и развитие инженерной и транспортной инфраструктуры к жилым домам” в пределах нормируемой общей площади жилого помещения — то есть 20 кв. м на человека (при расчете площадь строящейся квартиры суммируется с жилплощадью, находящейся в собственности). Причем, как считают министерские чиновники, условия освобождения от выплат, предусмотренные вышеупомянутым пунктом, должны включаться непосредственно в договор долевого строительства.
Те же правила распространяются и на договоры строительства жилья, заключаемые с 1 января 2006 года (пункт 8 постановления Совета министров и Национального банка РБ от 30 декабря 2005 г. № 1588/16 “О мерах по выполнению заданий на 2006 год по строительству жилых домов”).
Из сказанного следует, что граждане, заключившие договоры в 2005 и 2006 годах и заплатившие деньги за инфраструктуру, на вполне законных основаниях могут требовать от местных властей и застройщика вернуть суммы, которые были определены и перечислены в нарушение правил, установленных правительством и Нацбанком.
Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд.
Нет никаких сомнений в том, что после 8 апреля 2005 года, когда вдогонку за постановлением 2004 года вышла специальная инструкция, с граждан-застройщиков больше не взимают плату за городскую инфраструктуру (детские сады, школы, больницы, электростанции, центральные водо- и тепломагистрали и т. д.). Эти расходы заменены другой статьей — кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в границах отмостки строящегося многоквартирного жилого дома. Правда, заменив одну статью другой, госорганы не дали четкого разъяснения, в каких случаях граждане обязаны компенсировать расходы заказчика, связанные с предоставлением ему земельного участка, а в каких — нет. Здесь, как показывает практика, существуют разные подходы, но об этом мы поговорим как-нибудь в другой раз. Тем более что кадастровая стоимость участка — не такая уж большая статья расходов для большинства граждан-застройщиков и относится к видимой части айсберга.
А вот с освобождением от платы за создание “инженерной и транспортной инфраструктуры к жилым домам” все намного сложнее и запутаннее. С одной стороны, есть постановления правительства, которые предусматривают такую льготу в пределах нормируемой площади жилья. Но с другой стороны, нет четкого определения, что же входит и что не входит в понятие “инженерная и транспортная инфраструктура к домам”.
В Законе “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь” дается общее понятие: “социальная, производственная, транспортная, инженерная инфраструктура — комплекс зданий, сооружений, коммуникаций, обеспечивающих функционирование населенных пунктов и межселенных территорий”.
В упомянутой выше инструкции, утвержденной совместным постановлением Минстройархитектуры и ряда министерств от 8 апреля 2005 г. № 11/66/9/13/8/22, дается несколько понятий. В частности, инженерно-транспортная инфраструктура — это “сооружения и инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и канализации, связи, телефикации, радиофикации, а также автомобильные дороги, улицы, маршруты общественного транспорта и иные коммуникации, обеспечивающие комплекс необходимых технических условий жизнедеятельности граждан в районах жилой застройки”. Причем, согласно инструкции и постановлениям СМ и Нацбанка от 30.12.2004 г. № 1691/24 и от 30 декабря 2005 г. № 1588/16, во всех случаях эти объекты должны финансироваться за счет бюджета, инновационных и прочих фондов, но никак не средств граждан. Исключения составляют электросети и газовые сети, которые прокладываются к индивидуальным жилым домам: здесь предусматривается долевое участие граждан в финансировании.
Но кроме понятия “инженерно-транспортная инфраструктура”, в той же инструкции приводится еще одно понятие — “жилищная инфраструктура”. Согласно документу, это “комплекс зданий и сооружений социально-бытового назначения, инженерных сетей коммунального хозяйства, дорог, иных коммуникаций и транспортных маршрутов в месте расположения жилищного фонда”. Та же формулировка приводится и в Жилищном кодексе РБ. Но ни в указах, ни в постановлениях, ни в прочих документах мы не найдем, что граждане должны освобождаться от платы за жилищную инфраструктуру, в которую, как мы уже заметили, тоже входят элементы инженерно-транспортной инфраструктуры.
А в ходе бесед с заказчиками мы выяснили, что при определении договорных цен с гражданами-дольщиками они руководствуются не приведенными выше постановлениями и инструкцией, а другими нормативными актами, определяющими порядок ценообразования в строительстве.
Указ от 22 января 1999 г. № 53 гласит, что “максимальный размер льготного кредита определяется по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения и показателю стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств для соответствующего типа жилых зданий, утверждаемому местными исполнительными и распорядительными органами”. А стоимость типового жилья рассчитывается по методике, утвержденной приказом Минстройархитектуры от 12.05.1999 г. № 185.
Согласно этой методике, в смету включаются и относятся на стоимость дома в полном объеме целый ряд затрат. Их много, но мы перечислим лишь интересующие нас. Это работы по освоению и инженерной подготовке территории, отведенной под строительство дома, работы, связанные со сносом и переносом существующих строений и сооружений, а также с отчуждением территорий (разборка строений, перенос и перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений и др.). Сюда же входит прокладка распределительных инженерных сетей водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, ливнестоков и т. д. в границах микрорайонной (квартальной) застройки, по которым транспортируемый продукт после повысительной насосной станции поступает к отдельным потребителям (зданиям, сооружениям).
Кроме того, в смету входят затраты на благоустройство придомовой территории, включая устройство проездов, штакетников, тротуаров, пешеходных дорожек, отмосток, игровых и спортивных площадок, а также работ по озеленению. А стоимость квадратного метра квартир исчисляется делением полученной в результате сметной стоимости жилого дома на общую площадь квартир.
Аналогичный перечень затрат, правда, еще более расширенный, предусматривается в действующих с 1 апреля 2003 года “Методических указаниях по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм” (утверждены приказом Минстройархитектуры от 29 апреля 2003 года № 91). Эти указания рекомендуется применять при формировании стоимости 1 кв. метра квартиры при заключении “договора создания объекта долевого строительства” (Указ № 396 от 15 июня 2006 г.).
Согласно данному документу, стоимость объекта определяется на основании “сводного сметного расчета”. В этот расчет входят следующие виды затрат: “1. Подготовка территории строительства. 2. Основные объекты строительства. 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. 4. Объекты энергетического хозяйства. 5. Объекты транспортного хозяйства и связи. 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения. 7. Благоустройство и озеленение территории. 8. Временные здания и сооружения. 9. Прочие работы и затраты. 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), авторский надзор и госстройнадзор. 11. Подготовка кадров. 12. Проектные и изыскательские работы”. Плюс предусматриваются непредвиденные расходы.
При этом в главу “Подготовка территории строительства” включаются средства на отвод земельного участка, снос и перенос зданий и сооружений, расположенных на отводимом земельном участке или за его пределами, если дальнейшее их использование невозможно, возмещение убытков землевладельцам, землепользователям и другие расходы. При соответствующем обосновании в главу включаются затраты на перевозку имущества жильцов при их переселении. Надо полагать, что и судебные издержки, связанные с отселением жильцов из сносимых домов, затраты на приобретение квартир для их отселения тоже включаются в сметную стоимость дома. Что касается, например, котельных, тепловых сетей, дорог и других инженерно-транспортных объектов, то затраты на их возведение (реконструкцию) должны включаться в главу 2 “Основные объекты строительства” либо в главы 3-7. Но все затраты все равно потом суммируются и делятся на общую площадь квартир в доме.
Если разными заказчиками возводится сразу несколько жилых домов, то сметная стоимость строительства инженерных сооружений, магистральных трубопроводов, подъездных дорог и других объектов учитывается в сметах всех домов пропорционально расчетному потреблению ими воды, тепла, газа, электроэнергии и т. п.
Как видим, в сметную стоимость строительства жилого дома (соответственно квартиры) может быть включено все что угодно, в том числе и та же инженерная и транспортная инфраструктура, от которой якобы должны освобождаться граждане в пределах нормируемой площади жилого помещения. Но, будучи включенной в смету дома, эта инфраструктура получает несколько иной статус — например, “наружные сети и сооружения”.
Теперь становится более-менее понятно, почему людям по-прежнему приходится платить за строительство инженерных сетей, землю, отселение и нести другие расходы, не связанные непосредственно с возведением коробки здания, и почему стоимость квадратного метра после предоставления с 2005 года инфраструктурной льготы осталась такой же высокой, как и ранее.
Если бы госорганы, устанавливающие соответствующие льготы, дали разъяснение, от платы за какую “инженерную и транспортную инфраструктуру к домам” они освобождают граждан, тем не пришлось бы тратить время и силы на лишние разборки с заказчиками и местными властями, которые, как утверждают те же Минстройархитектуры и Минэкономики, не имеют права взимать с людей плату за создание инфраструктуры к домам.
Четкое толкование понятий будет весьма актуальным и в связи с принятием Указа от 7 февраля 2006 г. № 72. Ведь согласно пункту 1.8 этого акта, “с 1 июля 2007 г. не допускается предоставление инвесторам, застройщикам земельных участков для строительства жилых домов при отсутствии необходимой для возведения этих домов инженерной и транспортной инфраструктуры”. Надо бы, пока не поздно, разъяснить, о каких конкретно объектах и элементах инфраструктуры идет речь. Это необходимо не только будущим застройщикам, но в первую очередь — местным органам власти и другим государственным и эксплуатирующим организациям, которые обязаны определять объемы средств и направлять эти средства на финансирование работ по подготовке площадок под строительство.
Белорусы и рынок
|
